曾是鄉鎮經(jīng)濟騰飛“排頭兵”的日升園中園，來(lái)到轉型發(fā)展的十字路口。

由于區位條件優(yōu)勢，泗涇鎮多年前產(chǎn)業(yè)用地就逼近“天花板”。但在23.99平方公里行政區域內有數十個(gè)低產(chǎn)出的“園中園”和“廠(chǎng)中廠(chǎng)”，有的稅收貢獻甚至為零，存在產(chǎn)業(yè)低端、管理缺位、層層轉租等問(wèn)題。受此影響，過(guò)去較長(cháng)一段時(shí)間，泗涇鎮制造業(yè)發(fā)展萎靡。

“園中園”土地屬于企業(yè)或私人所有，在土地二級市場(chǎng)上，每畝單價(jià)就超400萬(wàn)元。通過(guò)傳統回購的方式“騰籠換鳥(niǎo)”，代價(jià)是泗涇鎮難以承受的。如何破局？

設置準入門(mén)檻，打造發(fā)展新引擎

近日，吉利旗下新能源汽車(chē)品牌極氪ZEEKR 009專(zhuān)場(chǎng)試駕會(huì )在泗涇鎮手拉手汽車(chē)港召開(kāi)。這場(chǎng)試駕會(huì )在業(yè)內頗具分量，極大提升了手拉手汽車(chē)港的顯示度。

手拉手汽車(chē)港是原江南造船廠(chǎng)分廠(chǎng)所在地，因多種原因閑置后，一直是地方政府一塊“心病”。這塊地共157畝，一旁是泗涇鎮重金打造的城市濱水空間，交通便捷，是實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“大衣料子”。

與土地所有人——央企中船科技多次協(xié)商溝通后，對方終于同意由泗涇鎮政府代為招商。

當時(shí)泗涇鎮發(fā)布招商消息后，懂行的投資人都慕名而來(lái)。

“結合全鎮發(fā)展規劃，我們對于這個(gè)園區定位是發(fā)展新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，打造集國際賽事、試乘試駕、休閑娛樂(lè )、汽車(chē)文化活動(dòng)等多功能于一體的國際化汽車(chē)產(chǎn)業(yè)園。”泗涇鎮黨委書(shū)記楊洪彬告訴記者，泗涇鎮為這塊地設置了較高的準入門(mén)檻，希望打造成泗涇商貿服務(wù)業(yè)發(fā)展的新引擎。

2020年10月，手拉手汽車(chē)港與中船科技簽訂20年租賃協(xié)議，項目正式啟動(dòng)。改造廠(chǎng)房的投資額超2億元，僅燈光改造就花了數百萬(wàn)元。

“真金白銀沒(méi)白花。園區招商勢頭喜人，空間一直供不應求。60多家園區入駐企業(yè)含金量極高，包括極氪新能源的銷(xiāo)售中心、長(cháng)安汽車(chē)的華東銷(xiāo)售總部和交付中心、奧迪的上海交付中心等。”手拉手汽車(chē)港董事長(cháng)薛從發(fā)告訴記者，目前園區每年納稅2000多萬(wàn)元，下階段有望超3000萬(wàn)元。

手拉手汽車(chē)港的興起，帶動(dòng)了泗涇鎮商銷(xiāo)社零數據。據悉，泗涇鎮2022年已完成限額以上社會(huì )消費品零售額30.71億元，完成全年計劃383.8%，同比增長(cháng)221.2%。“園區為泗涇居民提供了上千個(gè)薪酬較高的工作崗位，每月人均收入可以達到8000元以上。”

敢于嘗鮮政策，打破發(fā)展瓶頸

民企是破局的關(guān)鍵。

2013年，受生產(chǎn)成本、環(huán)保、物流等因素影響，紅虹木業(yè)決定將生產(chǎn)基地從泗涇搬遷至長(cháng)三角其他地區，老基地轉型做園區。

“園區有75畝土地，位置好，廠(chǎng)房是現成的，一年就能掙四五百萬(wàn)元租金。”紅虹產(chǎn)業(yè)園副總經(jīng)理朱林平說(shuō)。

這筆買(mǎi)賣(mài)對園區很劃算，入駐企業(yè)多為低端倉儲物流五金類(lèi)企業(yè)，只需提供基本的物業(yè)服務(wù)。但對地方來(lái)說(shuō)，園區非但沒(méi)有稅收貢獻，地方還要提供道路、保潔、水電、環(huán)保、安全等隱性成本支出。

如果地方整體收購園區，在不溢價(jià)的情況下，也至少要3億元，代價(jià)太大。如何破解？

契機出現在松江區出臺產(chǎn)業(yè)結構調整推進(jìn)存量工業(yè)用地二次開(kāi)發(fā)相關(guān)政策，鼓勵符合條件的“園中園”企業(yè)改造廠(chǎng)房，向存量要空間、向質(zhì)量要效益。

“原本園區的品質(zhì)低，容積率僅0.4到0.6，75畝的園區建筑面積僅3萬(wàn)多平方米。一旦改擴建，容積率能達到2.0，建筑面積可達11萬(wàn)多平方米。”朱林平說(shuō)，地方政府幫園區算了筆賬，園區要一次性投資3.5億元改造費用，但品質(zhì)提高后，廠(chǎng)房也能租出價(jià)格，預計年租金達到4000萬(wàn)元。

算清楚“長(cháng)遠賬”后，紅虹產(chǎn)業(yè)園有了積極性，準備全面向專(zhuān)業(yè)化園區轉型。光設計方案，園區就以數百萬(wàn)元的高價(jià)，面向國際招標。最后，園區由德國設計團隊重新設計，融入產(chǎn)城融合新理念，建設形態(tài)美觀(guān)、配套完善的高品質(zhì)現代化廠(chǎng)房，作為導入優(yōu)質(zhì)外資項目的重要載體。

數年時(shí)間，紅虹產(chǎn)業(yè)園從簡(jiǎn)陋的木質(zhì)家具生產(chǎn)廠(chǎng)蝶變?yōu)楦咂焚|(zhì)科創(chuàng )園區，獲評“上海市創(chuàng )業(yè)孵化示范基地”，承辦G60科創(chuàng )走廊youxiu人才創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)大賽，入駐數百家科創(chuàng )企業(yè)，去年稅收達4000萬(wàn)元。

從機制上破局，發(fā)揮耦合效應

泗涇鎮現有商用密碼、國科、綠亮、掌安、交科眾創(chuàng )等產(chǎn)業(yè)園區平臺19個(gè)，面積共1000畝左右。面對“園中園”管理和服務(wù)上的短板，僅提升園區硬件水平，只是外表光鮮。單憑政府經(jīng)濟部門(mén)為園區提供“保姆式”招商、審批服務(wù)等，也只能?chē)@個(gè)別點(diǎn)位做文章，精力終究有限。如何從體制機制上想辦法，發(fā)揮園區間耦合效應？

紅虹產(chǎn)業(yè)園有一家行業(yè)隱形**企業(yè)——爐石科技。企業(yè)推出的純麥無(wú)線(xiàn)K歌麥克風(fēng)入選首批上海市高新技術(shù)成果轉化項目，訂單成倍增長(cháng)，僅2022年上半年，其工業(yè)產(chǎn)值就同比增長(cháng)90.6%，今年有望納稅千萬(wàn)元。

初步涉足園區運營(yíng)開(kāi)發(fā)的紅虹產(chǎn)業(yè)園，能孵化培育出這樣的“金鳳凰”，背后的泗涇鎮經(jīng)濟部門(mén)功不可沒(méi)。

經(jīng)過(guò)深入調研，泗涇鎮黨委政府提出打造“三優(yōu)三提”園區管理“升級版”：緊緊抓住19個(gè)園區平臺公司，以?xún)?yōu)化服務(wù)、優(yōu)化環(huán)境、優(yōu)化機制三大舉措，提升精準高效標準、提升招商引資質(zhì)效，提升區域競爭力。

在組織架構上，泗涇鎮成立鎮屬公司管理和服務(wù)19個(gè)園區平臺，將原本各園區零散的企業(yè)服務(wù)專(zhuān)員凝聚起來(lái)，形成一支上百人的“編外”招商引資和企業(yè)服務(wù)隊伍矩陣。

“我們將園區平臺用好，就等于多了上百名招商員、企業(yè)服務(wù)員，更有利于以商招商。”楊洪彬表示，對于服務(wù)專(zhuān)員無(wú)法協(xié)助解決的問(wèn)題，后續會(huì )通過(guò)鎮“產(chǎn)業(yè)項目推進(jìn)會(huì )”由鎮領(lǐng)導和鎮各職能部門(mén)協(xié)調解決。

每季度舉行的平臺會(huì )議為企業(yè)津津樂(lè )道。泗涇鎮定期邀請園區平臺、相關(guān)企業(yè)負責人參會(huì )，鎮經(jīng)濟、市場(chǎng)、稅務(wù)、規劃、城管、教育等職能部門(mén)共同參與，聽(tīng)取園區企業(yè)發(fā)展難題，實(shí)現政企面對面的“你問(wèn)我答、你呼我應”。

，2022年新增企業(yè)216家、新增上市掛牌企業(yè)4家、新增高新技術(shù)企業(yè)26家。