什么是房產(chǎn)贈與？

   房地產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)權利人將自己擁有的房地產(chǎn)，無(wú)償轉讓給他人的一種民事法律行為。對非法定繼承人的遺贈也屬于贈與行為。

直系親屬之間的房地產(chǎn)贈與免繳哪些稅 ？

房屋產(chǎn)權所有人將房屋無(wú)償贈與他人的，符合以下情形的，對當事雙方不征收個(gè)人所得稅和增值稅及附加：

（1）房屋產(chǎn)權所有人將房屋產(chǎn)權無(wú)償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（2）房屋產(chǎn)權所有人去世后，將房屋產(chǎn)權無(wú)償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務(wù)的撫養人或者贍養人。

直系親屬贈與和買(mǎi)賣(mài)應繳稅費對比？ 

轉移房屋所有權不能說(shuō)贈與和買(mǎi)賣(mài)哪個(gè)更合適，只能根據實(shí)際情況核算而定。

直系親屬房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，即直系親屬之間的房屋權屬變更，可采取無(wú)償贈與和房屋買(mǎi)賣(mài)這兩種方式。

變更產(chǎn)權需要繳納稅費，不同過(guò)戶(hù)方式所涉及的稅種、稅率及手續費不盡相同。

作為房屋所有權人，如何以“最低成本”將房屋過(guò)戶(hù)給自己的直系親屬，讓“肥水”盡量留在“自家田地”？

這需要我們在充分掌握國家稅收政策的基礎上，結合實(shí)際情況，作出合法且最優(yōu)的選擇。

涉稅分析如下：

贈與

增值稅：無(wú)償贈與免征增值稅

個(gè)人所得稅：無(wú)償贈與不征收個(gè)人所得稅

土地增值稅：贈與房屋行為不征收土地增值稅

契稅：

對受贈人全額征收契稅

（稅率以各地區為準）

印花稅：雙方均應繳納印花稅

小結：

直系親屬間的房產(chǎn)無(wú)償贈與，免征增值稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅；雙方根據房產(chǎn)價(jià)值，按產(chǎn)權轉移數據，繳納印花稅；受贈方需要根據房產(chǎn)價(jià)值按3%全額征收契稅。

買(mǎi)賣(mài)

增值稅：2年及以上房屋出售免征增值稅

（具體的時(shí)間以各地區為準）

個(gè)人所得稅：“滿(mǎn)五唯一”免征個(gè)稅

土地增值稅：

個(gè)人房屋買(mǎi)賣(mài)免征土地增值稅

印花稅：個(gè)人銷(xiāo)售住房免征印花稅

小結：

，如果贈與的符合滿(mǎn)五唯一的條件，其他稅費免征或者不征。買(mǎi)方只需根據買(mǎi)方名下房屋套數及房屋面積按1%-3%繳納契稅。

實(shí)際生活中，大家在進(jìn)行房產(chǎn)轉讓時(shí)，如果所贈房屋符合現行滿(mǎn)五唯一的條件，受贈人名下也無(wú)房產(chǎn)，可選擇房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易方式，若后期再將房產(chǎn)出售，可用房產(chǎn)收入額減去房產(chǎn)取得成本、相關(guān)稅費及其他合理費用，增值額按20%繳納個(gè)人所得稅，稅負較輕。

注：如子女結婚，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)方式取得的房屋，認定為夫妻共同財產(chǎn)。

如果選擇贈與的方式，若受贈方已婚，需要在贈與中說(shuō)明歸受贈方個(gè)人所有。

贈與方式存在一個(gè)明顯缺點(diǎn)：

如果未來(lái)考慮將房產(chǎn)出售，房產(chǎn)取得成本按0元扣除計算增值額，按照20%稅率繳納個(gè)人所得稅，稅負較高。

贈與問(wèn)題

（1）房屋贈與要求受贈人有購房資格

（2）贈與的房屋計入房地產(chǎn)套數，受贈人再購房屋時(shí)受政策影響。

（3）贈與公證是否一定要求做？

贈與方與受贈方有一方是港澳臺及外籍人士的，贈與一定要公證后方可申請轉移登記；贈與方與受贈方都是國內人士，贈與不強制要求公證。

非直系親屬間辦理房屋贈與需要辦理房屋贈與公證。

（4）直系親屬間房屋贈與完畢后，購房證明日期可以延用贈與之前的購房證明日期。

直系親屬包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。

婚前/婚后贈與應注意哪些問(wèn)題？

（一）婚前贈與應注意的問(wèn)題：

（1）以結婚為目的，房地產(chǎn)作為“彩禮”性質(zhì)的，若婚約不成，贈與人有權要回房地產(chǎn)；若是已婚，一般不能收回。但如果雙方辦理結婚登記手續但未共同生活的，或婚前給付彩禮并導致給付人生活困難的，離婚可以請求反還。

（2）單純將房地產(chǎn)作為“禮物”進(jìn)行贈與的，一般不能擅自撤銷(xiāo)贈與。

（二）婚后贈與應注意的問(wèn)題：

（1）婚后贈與特別是婚后夫妻共有產(chǎn)權，需要配偶出具書(shū)面同意贈與聲明書(shū)。

（2）婚后一方擅自將共同房地產(chǎn)贈與他人的贈與行為應當無(wú)效。隱瞞配偶贈與房地產(chǎn)，配偶有權要回房地產(chǎn)。

房產(chǎn)如何贈與

房產(chǎn)贈與一般應辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續，具體辦理流程如下：

1、受贈人到不動(dòng)產(chǎn)登記機構申請過(guò)戶(hù)登記;

2、提交身份證明、贈與合同、房產(chǎn)權屬證書(shū)等材料;

3、審核過(guò)后，不動(dòng)產(chǎn)登記機構受理申請;

4、不動(dòng)產(chǎn)登記機構查驗事實(shí)，辦理過(guò)戶(hù)登記。

根據《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二十條的規定，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當自受理登記申請之日起30個(gè)工作日內辦結不動(dòng)產(chǎn)登記手續，法律另有規定的除外。